Nekilnojamo turto skelbimai
Nr.1

Prisijungti

Daugiau prielaidų didesniam būsto rinkos aktyvumui – kitąmet

Daugiau prielaidų didesniam būsto rinkos aktyvumui – kitąmet
Aktyvumas būsto rinkoje trečiąjį šių metų ketvirtį padidėjo, tačiau spartesnį augimą šiemet stabdė mažėjantys atlyginimai bei prasti lūkesčiai. Kita vertus, istorines žemumas siekiančios palūkanų normos, padidėjęs įperkamumas ir pasiūla bei kitąmet augsiantys atlyginimai leidžia tikėtis aktyvesnės būsto rinkos.

Didžiausias butų įperkamumo augimas šiemet – Vilniuje

„Swedbank“ būsto įperkamumo indeksas rodo, kad per 2012-uosius butų įperkamumas labiausiai iš Baltijos šalių sostinių išaugo Vilniuje, kur indeksas pasistiebė nuo 101,8 paskutinį 2011-ųjų ketvirtį iki 113 trečią šių metų ketvirtį. Taigi namų ūkių pajamos Vilniuje buvo 13 proc. didesnės nei pakankamos įpirkti butą sostinėje. Rygoje ir Taline namų ūkiai uždirbo atitinkamai 52 proc. ir 63,6 proc. daugiau nei pakankamai butui savo mieste įpirkti, tačiau šiemet indeksas pasistiebė mažiau nei Vilniuje.

„Rygoje ir Taline per 2012-uosius blogėjo atlyginimų ir butų kainų santykis, tuo tarpu Vilniuje jis beveik nekito. Įperkamumą visose sostinėse augino spartus palūkanų kritimas, kurį daugiausiai lėmė tarpbankinės palūkanų normos (VILIBOR ir EURIBOR) mažėjimas. Vilniuje būsto paskolų palūkanos sumažėjo daugiausiai – 88 baziniais punktais iki 3,03 procento“, – sako „Swedbank“ vyresnioji ekonomistė Vaiva Šečkutė.

Per tris ketvirčius įperkamumas išaugo ir daugelyje mažesnių miestų Lietuvoje. Labiausiai įsigyti butą palengvėjo Alytaus gyventojams, kur namų ūkių atlyginimai trečiąjį šių metų ketvirtį pakankamas butui įsigyti pajamas viršijo 3,6 karto. Iš devynių tiriamų miestų Lietuvoje Alytuje įpirkti butą buvo lengviausia. Mažiausiai tokios galimybės išaugo Druskininkuose, kur indekso vertė siekė 121. Tuo tarpu Neringoje ir Palangoje įperkamumas per šiuos metus pablogėjo atitinkamai 19,3 ir 24,2 punkto. Neringoje pajamos buvo 57,5 proc., o Palangoje – 36,8 proc. mažesnės nei pakankamos. Klaipėdoje indekso vertė siekė 155,6, Kaune – 206,2, Šiauliuose 244,9, Panevėžyje – 266,4.

Būstas didmiesčiuose įperkamas, bet ne pigus

Nors būsto kainos Lietuvoje pastaraisiais metais pastebimai sumažėjo, o būsto įperkamumas padidėjo, „Swedbank“ ekonomistai nemano, kad jo kaina šiuo metu yra maža. Nekilnojamojo turto kainos adekvatumą padeda įvertinti nuomos pajamingumo rodiklis, parodantis kokią dalį būsto vertės sudaro metinės jo nuomos pajamos. Lyginant jį su ilgalaikiu istoriniu vidurkiu galima įvertinti, ar būstas yra pervertintas, ar nepakankamai įvertintas.

„Didžiuosiuose miestuose nuomos pajamingumas trečiąjį šių metų ketvirtį pasikeitė nedaug – Vilniuje jis sumažėjo iki 5,9 proc., o Kaune padidėjo iki 7,3 proc. Abiejuose miestuose jis atsilieka nuo praėjusių 10 metų vidurkio, ir rodo, kad Vilniuje ir Kaune būstas yra atitinkamai 4,0 ir 10,8 proc. pervertintas“, – teigia „Swedbank“ vyriausiasis ekonomistas Nerijus Mačiulis. Pasak jo, nepaisant to, kad Lietuvos būsto rinkos nuomos ir kainų statistika yra gana trumpa, nuomos pajamingumo rodiklis yra naudingas instrumentas vertinant būsto nuomos ir įsigijimo alternatyvas.

Pastebimiau nuomos pajamingumas išaugo tik Klaipėdoje – jis padidėjo nuo 5,8 proc. iki 6,2 procento. Šiuo metu jis yra aukščiausiame lygyje nuo 2007 metų, bet vis tiek išlieka žemesnis nei Kaune. Abiejuose šiuose miestuose butų kainos trečiąjį ketvirtį mažėjo, dėl to jų nuomos pajamingumas padidėjo. Klaipėdoje nuomos pajamingumo augimui įtakos turėjo ir šiek tiek pabrangusi butų nuoma.

„Rudenį dažniausiai pastebimas nuomos pigimas, nes nuomininkai daug atidžiau vertina ir šildymo išlaidas. Pasitaiko atvejų, kai mažesniame mieste galima išsinuomoti būstą už dyką, vien įsipareigojant apmokėti komunalinius patarnavimus“, – pastebi N. Mačiulis. Lapkričio mėnesį Kaune vidutinė butų nuomos kaina buvo žemiausia nuo 2004 metų ir siekė tik 12 litų už kvadratinį metrą. Ekonomisto nuomone, tokiam pokyčiui esminės įtakos turėjo per šį laikotarpį gerokai sumažėjęs gyventojų skaičius ir išaugusios būsto šildymo kainos.

Tikėtinas didesnis būsto rinkos aktyvumas

Reikšmingesnio būstų brangimo ekonomistai dar neprognozuoja, tačiau atkreipia dėmesį, kad daugėja prielaidų, leidžiančių tikėtis didesnio būsto rinkos aktyvumo jau kitų metų antroje pusėje. Tai rodo ir didėjanti pasiūla – baigtų statyti butų skaičius daugiabučiuose šiemet išaugo apie 50 procentų. Naujų būsto paskolų palūkanos trečiąjį šių metų ketvirtį nukrito iki žemiausio lygio istorijoje – 3,03 proc. ir yra daugiau nei dvigubai mažesnės nei buvo 2008 metų viduryje.

“Swedbank“ vyriausiojo ekonomisto nuomone, didžiųjų pasaulio centrinių bankų politika rodo, kad tokių žemų palūkanų galima tikėtis dar bent du metus. Dar vienas svarbus veiksnys, slopinęs būsto rinką, buvo ir mažėjantis realus darbo užmokestis. „Namų ūkiai nėra linkę skolintis, kai jų pajamos mažėja, o sparti infliacija nenumatoma. Prognozuojame, kad kitais metais realus darbo užmokesčio prieaugis jau bus teigiamas, o dar po metų pasaulyje pradės formuotis ir didesnės infliacijos lūkesčiai, kuriuos kurstys centrinių bankų pinigų spausdinimo politika“, – sako N. Mačiulis.

Ekonomistas taip pat atkreipia dėmesį, kad itin svarbu, jog valstybės mokesčių politika būtų aiški ir „neslopinanti“. „Vien diskusijos apie didesnį pajamų apmokestinimą ir galimai išplėstą apmokestinamo turto bazę turi neigiamą poveikį – gyventojai nusprendžia palaukti ir pažiūrėti, kaip tokie pokyčiai paveiktų jų šeimos pajamas ir galimybes grąžinti paskolą“, – teigia „Swedbank“ vyriausiasis ekonomistas. Jo nuomone, mokesčių politika yra ta sritis, kur žalą ekonomikai gali padaryti vien kalbos apie mokesčių didinimą. Nederėtų pamiršti ir būsto rinkai nepalankių demografijos tendencijų – gyventojų skaičiaus augimo bent jau šį dešimtmetį tikėtis nevertėtų.

„Swedbank“ būsto įperkamumo indeksas Baltijos šalims įvertina namų ūkio, kurio pajamos siekia 1,5 vidutinio neto atlyginimo, galimybes įsigyti 55 kvadratinių metrų butą su tuometinėmis vidutinėmis metinėmis palūkanomis (įskaičiuojant ir kitus su paskola susijusius mokesčius) pasiskolinant 85 proc. būsto vertės ir paskolą atiduodant per 30 metų. Indeksas skaičiuojamas nuo 2005 metų.
 
 
Šaltinis: www.swedbank.lt